Wij maken gebruik van cookies

Om je zo goed mogelijk van dienst te kunnen zijn, maken wij gebruik van cookies. Door de tracking cookies te accepteren, word je herkend. Zo kunnen we onze website afstemmen op jouw persoonlijke voorkeuren en kunnen we je relevante informatie en advertenties laten zien, binnen en buiten onze website. Klik op ‘Ik ga akkoord’ als je hiermee akkoord gaat. Je kunt je instellingen altijd inzien en laten wijzigen. Voor meer informatie kun je kijken bij ons cookie- en privacybeleid.

Ik ga akkoord

“Losse” zonnepanelen doorberekenen in servicekosten of niet?

Woonagenda
De woningcorporaties zijn in de Woonagenda 2017-2021 gezamenlijk overeengekomen dat het woningbezit in 2050 CO2-neutraal dient te zijn. Woningcorporaties zijn om deze doelstelling te behalen massaal overgegaan op het aanbrengen van zonnepanelen op het corporatiebezit.

Mogelijkheden doorberekenen zonnepanelen
Woningcorporaties hebben een aantal mogelijkheden om de investering in zonnepanelen door te berekenen aan de huurder, namelijk door middel van een huurverhoging, Energie Prestatie Vergoeding (EPV) en via de servicekosten. Veel woningcorporaties hebben ervoor gekozen om de zonnepanelen door te berekenen in de servicekosten. Een verhoging van de huurprijs is vaak niet mogelijk of wenselijk vanwege de regelgeving omtrent passend toewijzen, huurtoeslaggrens en de huursombenadering. Om een EPV in rekening te kunnen brengen dient de woningcorporatie de huurder bepaalde garanties te bieden en de administratieve last van de EPV is aanzienlijk. Ook de EPV wordt om die reden vaak niet gebruikt.

Servicekosten
De Huurcommissie heeft in 2017 het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten aangepast. Als gevolg van deze wijziging mag een woningcorporatie in de servicekosten een vergoeding opnemen voor het gebruik van zonnepanelen die niet in het dak zijn geïntegreerd en daardoor als roerende zaken kunnen worden aangemerkt. De woningcorporatie mag in dat geval een gebruiksvergoeding in de servicekosten opnemen voor het gebruik dat de huurder maakt van de zonnepanelen.

Het gerechtshof Amsterdam heeft deze regeling echter onlangs ingeperkt. In deze kwestie huurde de huurder een zogeheten Nul-Op de-Meter (NOM)-woning. De woning is voorzien van zonnepanelen en een zonneboiler waarmee energie ten behoeve van de huurder wordt verkregen. Naast de kale huurprijs werd door de woningcorporatie een bedrag van € 65,- per maand aan servicekosten in rekening gebracht voor de zonnepanelen en de zonneboiler.

De huurder in deze kwestie was het hier niet mee eens. Nadat de huurder gedurende enkele maanden de servicekosten onbetaald had gelaten, is de woningcorporatie een procedure tot betaling van de servicekosten gestart. De kantonrechter heeft in eerste instantie geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de huurder geen vergoeding verschuldigd is voor de zonnepanelen en de zonneboiler.

Het gerechtshof oordeelt echter anders. Het gerechtshof overweegt dat het bouwproject waarvan de gehuurde woning onderdeel uitmaakt, NOM-woningen betreft. De zonnepanelen voorzien in een belangrijk deel van de energiebehoefte bij NOM-woningen. De zonnepanelen – en daarmee ook de zonneboiler – zijn daarmee wezenlijk voor het functioneren van de NOM-woningen. De zonnepanelen en zonneboiler zijn zodanig in het ontwerp van de NOM-woning geïntegreerd dat er geen sprake meer is van een NOM-woning als de zonnepanelen en zonneboiler worden verwijderd. Daarmee zijn de zonnepanelen en zonneboiler bestanddeel geworden van de woning en moeten om die reden als onroerend worden aangemerkt, aldus het gerechtshof. Het gevolg hiervan is dat de vergoeding voor de zonnepanelen en de zonneboiler in de huurprijs dient te zijn begrepen en niet als aparte vergoeding in de servicekosten mag worden opgenomen. Het feit dat met de huurders andersluidende afspraken zijn gemaakt doet volgens het gerechtshof niet ter zake, omdat deze afspraken in strijd zijn met dwingend recht.

Het voorgaande impliceert dat ook de in het verleden gemaakte afspraken tussen huurders en woningcorporaties over een gebruiksvergoeding voor zonnepanelen bij NOM-woningen op basis van het voornoemde arrest in strijd lijken te zijn met dwingend recht. De vraag rijst bovendien in hoeverre tot een ander oordeel wordt gekomen als er weliswaar geen sprake is van een NOM-woning, maar van een woning met bijvoorbeeld energielabel A of B, die dit label kwijtraakt op het moment dat de zonnepanelen worden verwijderd. De rechtspraak zal dit moeten uitwijzen. Het doorberekenen van zonnepanelen in de servicekosten is gelet op deze uitspraak echter niet zonder risico.

Een andere mogelijkheid om zonnepanelen op een huurwoning te laten aanbrengen, zonder daarbij een grote investering te doen, is door een samenwerking aan te gaan met een derde partij (bijvoorbeeld Wocozon), die rechtstreeks met de huurder een contract sluit voor het plaatsen van zonnepanelen. Deze derde brengt de huurder een gebruiksvergoeding in rekening of laat de huurder een gereduceerd tarief betalen voor de opgewekte zonnestroom. De woningcorporatie kan een constructie zoals deze laatste eventueel ook zelf met de huurder overeenkomen.

Vragen over dit onderwerp? Neem dan contact met ons op.

Deel dit online:

Marieke Douwenga

Vastgoedrecht (specialisatie Huurrecht) en Bouwrecht

Neem contact op
Uw browser is niet meer van deze tijd!

Update uw browser om optimaal van deze website (en vele anderen) te genieten Nu updaten!

×