Wij maken gebruik van cookies

Om je zo goed mogelijk van dienst te kunnen zijn, maken wij gebruik van cookies. Door de tracking cookies te accepteren, word je herkend. Zo kunnen we onze website afstemmen op jouw persoonlijke voorkeuren en kunnen we je relevante informatie en advertenties laten zien, binnen en buiten onze website. Klik op ‘Ik ga akkoord’ als je hiermee akkoord gaat. Je kunt je instellingen altijd inzien en laten wijzigen. Voor meer informatie kun je kijken bij ons cookie- en privacybeleid.

Ik ga akkoord

Verhuurder vervangt sloten gehuurde in verband met huurachterstand, probleem opgelost?

Het is een veel gestelde vraag van verhuurders die worden geconfronteerd met een huurder die een huurachterstand laat ontstaan: kunnen we niet gewoon de sloten vervangen? Het alternatief is immers een ontruimingsprocedure, die de nodige tijd en kosten met zich meebrengt. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft zich in een recente uitspraak uitgelaten over de consequenties van een dergelijke actie van de verhuurder.

De huurder in deze kwestie huurt sinds 2008 een bedrijfsruimte ten behoeve van zijn garagebedrijf. De huurder stopt op enig moment met het betalen van de huur. Dit is voor de verhuurder de aanleiding om in december 2014 de sloten van het gehuurde te vervangen en de huurder daarmee de toegang tot het gehuurde te ontzeggen.

Vervolgens gebeurt er lange tijd niets, totdat de huurder en verhuurder in september 2015 afspraken maken over beëindiging van de huurovereenkomst. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of de huurder de huur verschuldigd is over de periode waarin hij geen toegang tot het gehuurde had. De verhuurder vindt dat de huurder ook huur en boetes verschuldigd is over de periode waarin hij geen toegang had tot het gehuurde. De huurder vindt van niet en maakt bovendien aanspraak op een schadevergoeding.

Het gerechtshof overweegt dat de verhuurder in principe bevoegd is zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst op te schorten, als de huurder de huur niet betaalt. Eén van de kernverplichtingen van een verhuurder is het verschaffen van toegang. Het veranderen van de sloten en daarmee het ontzeggen van de toegang, is volgens het hof geen opschorting. Opschorting houdt namelijk een uitstel in de nakoming van verplichtingen in, maar geen afstel. Het verschaffen van huurgenot is echter een verplichting die niet kan worden uitgesteld. De verhuurder kan de huurder over de periode van december 2014 tot september 2015 immers niet meer het huurgenot verschaffen. Het hof meent dan ook dat het vervangen van de sloten neerkomt op het eenzijdig (tijdelijk) beëindigen van de huurovereenkomst. Dat is op grond van de wet niet mogelijk.

Het gerechtshof concludeert dan ook dat de verhuurder zijn kernverplichting om de huurder de toegang te verschaffen niet is nagekomen. Deze tekortkoming geeft de huurder de bevoegdheid om de betaling van de huur op te schorten. Opschorting leidt in dit geval tot afstel en niet tot uitstel. De huurder is niet verplicht de huur te voldoen, omdat de verhuurder hem het huurgenot niet meer kan verschaffen. Sterker nog, het hof oordeelt zelfs dat de verhuurder gehouden is de schade te vergoeden die de huurder heeft geleden als gevolg van het feit dat de verhuurder hem de toegang heeft ontzegd. De verhuurder had in deze kwestie het geluk dat de huurder niet in staat was zijn beweerde schade te onderbouwen.

Kort gezegd, een huurachterstand geeft de verhuurder niet het recht om de sloten te vervangen en de huurder de toegang tot het gehuurde te ontzeggen. Doet hij dit toch, dan kan hij geen aanspraak maken op de huur over de periode waarin de huurder geen toegang heeft én dient hij rekening te houden met een schadeclaim van de huurder.

Hebt u naar aanleiding van deze blog vragen, neem dan contact met ons op.

Deel dit online:

Marieke Douwenga

Vastgoedrecht (specialisatie Huurrecht) en Bouwrecht

Neem contact op
Uw browser is niet meer van deze tijd!

Update uw browser om optimaal van deze website (en vele anderen) te genieten Nu updaten!

×